Indemnización de la iniciativa y la promoción (1)

El anticipo de gastos de urbanización y el inicio de las obras de transformación generan derecho a indemnización complementaria al valor del suelo en caso de expropiación o modificación del planeamiento.

El sistema de valoraciones del TRLS76 artibuyó al suelo el valor que este tendría si la intervención de urbanización prevista hubiera concluido, lo que en la actual terminología se conoce como valor a actuación terminada.

El sistema del TRLS76, en cuanto que valoraba el suelo como si estuviera terminada la actuación (eso si, descontando los gastos pendientes), prescindía de ciertos riesgos, como el de que la actuación no llegue a término (suelos contaminados, normativa sectorial, alteraciones normativas…), de que los costes sean muy superiores a  los previstos o de que los precios de venta considerados varíen, lo que evidencia lo erróneo del sistema pues no es que sean ‘ciertos riesgo’ sino que, como hoy bien sabemos, son amenazas determinantes del valor actual neto de la operación. Sin embargo, el reproche fundamental es que el sistema fomentaba la especulación del suelo por cuanto remuneraba el suelo de una actuación incierta como si el éxito estuviera asegurado.

La LS07 ha cambiado radicalmente este enfoque y el suelo vale a actuación terminada solo a partir de que la actuación haya acabado (TRLS 12.2.b y 23), con la salvedad de las valoraciones en equidistribución, Es decir, el suelo valía a actuación terminada desde antes de que la actuación empezara y hemos pasado a que suelo valga a origen hasta que la actuación termine.

El nuevo sistema incorpora un correctivo al tener en cuenta las inversiones que se hayan podido realizar, es la indemnización de la iniciativa y la promoción.

Diferencias entre indemnización y valor

La LS07 tuvo mucho cuidado en diferenciar entre el valor propiamente dicho y las indemnizaciones. Así, no alteran la valoración del suelo ni la aprobación de un plan que delimite una actuación de urbanización ni las inversiones para su desarrollo o el inicio de las obras previstas; cuando se hayan producido estos acontecimientos y se expropiara el suelo o se alterara la ordenación, la ley prevé indemnizaciones complementarias al valor del suelo: las indemnizaciones de la facultad y de la iniciativa y la promoción, respectivamente.

Al afectado puede resultarle indiferente que el pago se efectúe por el concepto de 'valor' o por el de 'indemnización'; la distinción es, fundamentalmente, conceptual pero también tiene efectos prácticos como que el 5% de premio de afección (art. 47 LEF) solo se aplica al valor del suelo y no a las indemnizaciones. Con todo, lo más importante es que la naturaleza indemnizatoria se acomoda mejor a la regulación de restricciones a su devengo (como, p.ej., el requisito de estar al corriente en el cumplimiento de obligaciones del TRLS 26.4.

Relación entre las indemnizaciones de la iniciativa y la de la promoción

Según el título del TRLS 26, se trata de la indemnización de la iniciativa y la promoción de las actuaciones de urbanización o de edificación. Esta indemnización responde a una decisón de la administración que altera las condiciones de ejecución y comprende dos supuestos claramente diferentes con naturaleza no coincidente:

1. Los gastos y costes realizados para la ejecución de las actuaciones de urbanización, edificación o conservación o rehabilitación de la edificación se indemnizan actualizados. El criterio es compensar los gastos realizados y la finalidad de la indemnización es la indemnidad patrimonial (daño emergente).


2. En el caso de la actuación de urbanización y una vez iniciada, el criterio es indemnizar en proporción al valor a actuación terminada. En este caso el objetivo de la indemnización es garantizar las expectativas del inversor (lucro cesante).

La primera se refiere a todos los gastos (regla general) y la segunda específicamente a los producidos cuando se haya iniciado la actuación de urbanización (regla especial),  con lo que la relación entre una y otra es que cuando se den los requisitos del supuesto especial no se aplicaría la regulación de carácter general, aunque el TRLS 26 no lo aclara sino todo lo contrario (apartado 4.2), confusión agravada por el la promoción”.

El RVal 29, que ha llegado a cambiar la denominación en su título, pasando de ser "indemnización de la iniciativa y la promoción" a "indemnización de la iniciativa y la promoción".

En próximos artículos desgranaremos la regulación de estas indemnizaciones.

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