Cambio de paradigma (7): Insolvencias

Actuar sobre la ciudad existente suscita la aparición de viejos problemas, vinculados con el cumplimiento de deberes, que a su vez han derivado en una deseducación inducida por las distintas administraciones. Las insolvencias son otro ejemplo de que arreglamos un problema, generando otro.




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  1. Cambio de paradigma

  2. El beneficio

  3. La vivienda nunca baja

  4. Calidades de urbanización

  5. El realojo

  6. Vivienda en propiedad


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[caption id="attachment_1829" align="alignnone" width="700"]about-insolvencias Fuente: www.informador.pt[/caption]

Como cualquier actuación empresarial e inversora, la actuación urbanística y edificatoria necesita de un capital. Y no descubriríamos el pacifico si constatáramos que en nuestro mundo occidental, este capital solo puede tener tres orígenes: de la administración (proveniente de la exacción de impuestos), de un empresario inversor (que espera tener un rendimiento del mismo) o del propietario.




[caption id="attachment_1830" align="alignnone" width="700"]Comunidades_de_vecinos_0_1 Fuente: www.fotocasa.es[/caption]

¿Del propietario? 


Si del propietario, ese gran olvidado que constantemente exige sus derechos y pocas veces cumple con sus obligaciones.


¿Pero qué obligaciones tiene un propietario?


En post anteriores -Deber de conservación (1) Cuantía máxima(2) Obras exigibles y (3) Nueva naturaleza- analizábamos la evolución e incidencia cuantitativa del deber, pero como siempre el problema nos sobreviene cuando tenemos que llevarlo a la práctica. Y este problema se manifiesta de manera agravada en épocas de crisis (pero en las de no crisis también, aunque lo escondemos mejor) y sobre todo en los tejidos urbanos degradados, más necesitados de intervención por la baja calidad de las edificaciones.


¿Cuál es la problemática fundamental de las actuaciones sobre el medio urbano?


El nulo reconocimiento del deber de la propiedad, del deber de conservación y de su incidencia a la hora de tomar la decisión en convertirse en propietario. Y claro de esos barros, estos lodos.




[caption id="attachment_1831" align="alignnone" width="259"]problema El problema, Ellie Wiesel[/caption]

En los post anteriores mencionados se constataba que el deber de conservación viene de antiguo, pero es con la actual dicción de la L3R, cuando dicho deber exigible se hace más extensivo y cuantitativamente más elevado, ante lo cual uno se pregunta si ¿facilita o agrava el problema?


Pues lamentablemente es necesario resaltar que la respuesta es ajena a la pregunta.


La respuesta común es, en vez de exigir el cumplimiento del deber (ahora en forma de contribución obligada a la actuación sobre el medio urbano, para que el propietario asuma su condición de inversor preferente sobre sus bienes), hemos acostumbrado a la ciudadanía a que lo que debe esperar, es a que se le dé una subvención. Además una subvención para todos, como si fuera un reparto del premio de la lotería.


Podríamos preguntarnos, y ¿Cómo hemos llegado a esta situación?


Pues por múltiples vías, pero una de ellas es la insolencia de los obligados o, mejor dicho nuestra incapacidad para gestionar adecuadamente algunas insolvencias.




[caption id="attachment_1838" align="alignnone" width="700"]lr25092012-1 Fuente: Voz populi. Gestión Económica y Morosidad Crediticia, LUIS RIESTRA[/caption]

¿Por qué la solución a la insolvencia de algunos propietarios es... subvencionar a todos?


Dejando la pregunta en el aire, lo cierto es que se trata de una sistemática deseducadora, injusta e imposible de mantener (basta echar un vistazo al BOE y a los presupuestos menguantes de las administraciones públicas –estabilidad presupuestaria de las administraciones públicas-).


Pero la verdad es que existen otras vías, ¿Nos atreveremos a aplicarlas?


Si lo pensamos bien es una cuestión financiera y de tesorería.


Pero ¿Qué pasaría si, ante las insolvencias, se prestaran los fondos necesarios, inscribiendo la carga en el Registro de la Propiedad y venciendo el préstamo con la transmisión del inmueble (intervivos o mortis causa)?


Pues que si no es gratis inmediatamente habría menos insolvencias.


Y que nadie rehabilitaría... ¿sí? Habría que verlo, pues la amenaza de no rehabilitar si no hay subvención es como la de irse a la cama sin ver la película, que es una amenaza que solo funciona con el padrazo o madraza estado. ¿Sería razonable exigir a una comunidad que rehabilite si hubiera crédito para quién no pueda pagar, crédito a devolver con intereses en el momento de la transmisión? ¿Estos créditos podrían ser una de las obligaciones que se impusieran al conjunto de los propietarios de una actuación de Regeneración y Renovación Urbanas?


Parece que puede haber otras vías, pero ¿no será que lo que pasa es que nos gusta más hacer amigos regalando dinero?


Comentarios

  1. Álvaro Cerezo Ibarrondo4/10/14, 1:01

    Hola Gorka:
    Creo que eran los profesores Parejo y Enterria quienes resumían la cuestión sobre quién paga el urbanismo-edificación.
    A saber: el propietario, la administración o el inversor-empresario.
    Si ahora pensamos en renovación-regeneración, la cosa sigue en el mismo punto, pero “agravada” o quizás mejor, remediada, por la imposibilidad de que la administración puede otorgar dadivas en forma de subvenciones, derivado de la famosa estabilidad presupuestaria y la cuasi imposible capacidad de endeudamiento de las administraciones públicas.
    Porqué nadie cuestiona la entrega de dinero público a espuertas, con la escusa de “incentivar” la rehabilitación-regeneración, cuando es justamente lo contrario? la deseducación de las obligaciones de ser propietario.
    La gente quiere mantener sus propiedades, sin asumir sus obligaciones y sin comprender que su derecho de propiedad está supeditado al derecho colectivo a disfrutar de la ciudad, del medioambiente, a no robar/consumir recursos del futuro, a hacerla accesible para todos, etc…
    Si esto es así, la actuación de regeneración debería suponer un cambio al vetusto modelo en que nos hemos movido hasta la fecha, quizás cuestionarnos algunos “pequeños dogmas” como los del realojo, donde se producen autenticas situaciones paradójicas, cuando no escandalosas, a nada que se pusieran en conocimiento de todos (los famosos canjes de viejo por nuevo a coste cero, son un claro ejemplo).
    La idea que apuntaba, se basaría en un flujo de caja si se quiere visualizar. Qué pasaría si una actuación inscribiese una deuda revalorizable sobre una propiedad con carácter de privilegiada a extinguir en la siguiente transmisión, intervivos o mortis causa? Quizás es una cuestión de hacer números (carga financiera), aunque lógicamente si todos son insolventes es imposible!
    Yo creo que ha habido algún intento de hacerlo con alguna Señora Maria, pero en el momento que los hijos se enteraron, la cosa se chafó. Al fin y al cabo se les estaba restando parte de la herencia, condenando a la susodicha a vivir en la indigencia hasta que papa Estado saque la chequera. Porqué? Por los antecedentes…. Para qué vas a rehabilitar la propiedad, si te aferras a la misma al final vienen al rescate?
    Pero también hay otros debates. Se podría/debería considerar el valor legal del deber de conservación un minusvalor, al fin y al cabo podría ser un riesgo plausible? De tal manera que el valor de la propiedad no solo sea en función de tus derechos, sino también en función de tus posibles obligaciones pendientes para con los demás. Quien no mantenga, su valor real y objetivo es menor.
    En cuanto a tus preguntas, las dos preguntas iniciales me parecen muy razonables, para facilitar el crédito. Las de los incentivos fiscales igual son unas preguntas trampa, puesto que sus viviendas ya se ven favorecidas más de lo que invierten cuando están en una actuación 3R, la revalorización está sujeta a un efecto multiplicador, que siempre compensa.
    Que es una burbuja rehabilitadora? La revalorización de los bienes? Pero no es en provecho de sus inversores (quiero decir propietarios)?
    Lo dejo aquí, por ahora. Muchas gracias Gorka por todas tus reflexiones más que necesarias y que ayudan a pensar y ….. a ver las cosas desde otra perspectiva.

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